孙浩峰与胡幸儿房屋租赁合同纠纷案——续租合同成立标准探析
【裁判要旨】合同的成立以各方签字盖章为原则，但在租赁合同关系中，由于续租今同具有特殊性，只要租赁物使用状态继续且出租人不提出异议，则续租合同自然成立。基于前述续租合同特点，在租赁期近届满前，出租人、承租人口头约定续租的，应当认定续租合同已经成立并生效。即使双方约定租赁期届满前签订续租合同，未签订的也不影响续租合同效力，但应当视为不定期租赁合同。承租人不再续租的，应当承担续租（不定期租赁）合同的违约责任。
案号 一审：（2021）川0191民初22871号 二审：（2022）川民终3325号
【案情】
原告：孙浩峰。
被告：胡幸儿。
孙浩峰作为出租方与承租方胡幸儿签订了房屋租赁合同，将位于成都高新区的房屋一套出租给胡幸儿。合同约定：租期1年，自2020年3月21日至2021年3月20日，月租金1.1万元。租赁期满后，孙浩峰有权收回该物业，胡幸儿如不续租，应按本房屋租赁合同约定如期交还，并在租赁期满前10日内告知孙浩峰。租赁期满后，胡幸儿在同等条件下有优先租赁的权利。2021年3月6日，孙浩峰微信胡幸儿询问是否续租，胡幸儿回复：“要的呀”。其后，孙浩峰多次催促胡幸儿希望能提前签续租合同，胡幸儿以繁忙为由要求到月底再签。2021年3月21日，胡幸儿微信孙浩峰：“临时情况，不续租啦”。
孙浩峰认为，2021年3月6日其与胡幸儿已经达成续租的一致，建立不定期租赁合同关系。胡幸儿在2021年3月21日解除合同，属未在合理期限之前进行通知，应当赔偿2个月租金标准的房屋空置损失。胡幸儿认为双方的租赁合同已经于2021年3月20日到期，双方虽然说好要续租但也说好要签订续租合同，由于双方没有签订续租合同，胡幸儿在租赁期限到期后不再续租，不存在违约行为，不应当承担房屋空置损失。因此，原告孙浩峰诉至法院，请求判令被告胡幸儿赔偿承担损失。
【审判】
一审法院认为，合同约定了胡幸儿负有在租赁期满前10日内告知孙浩峰是否继续租赁的义务，但在合同期满次日却告知孙浩峰不再续租，确实违反了租赁合同中不续租应当提前10天告知的合同义务，应该承担违约责任。针对2个月的空置期损失，法院认为：其一，依据民法典第五百八十四条之规定，损失赔偿遵守可预见性原则。针对未提前10日告知续租的损失，仅是孙浩峰晚10日招租可能导致案涉房屋晚10日出租的空置期损失，超过这个范围的损失，超出了胡幸儿在签订合同之时应当预见的损失。其二，孙浩峰提供的聊天记录虽然显示在期满前有他人欲租赁案涉房屋，但是，上述内容仅见于其向胡幸儿催促续约的过程中，并无证据证明其事实的真实性。而且，即便为真实的，亦仅是可能成功的交易机会成本，不具有必然性，可能存在的损失亦无法具化。因此，一审判决支持了10日的空置损失。
一审判决后，孙浩峰、胡幸儿均不服，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。
二审法院经审理改判胡幸儿按1个月租金标准向孙浩峰赔偿房屋空置损失。
【评析】
一、续租合同法律特征
续租合同有以下几个基本法律特征：
1.续租合同的建立既可采取约定亦可采取默示方式。租赁合同双方当事人更新期限续订合同有两种方式：约定更新和法定更新，法定更新又称为默示更新。民法典第七百零五条第二款第（一）项规定：“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同”，这种续租方式，需要当事人以明示的意思表示进行，即指以语言、文字或其他方法（主要指依法律、交易习惯及当事人之间的特别约定）表示其意思。民法典第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”，这可以视为默示续租。这时出租人不能以租期到期解除合同，而须另为终止行为（主要指行使不定期租赁解除权），租赁关系始归消灭。约定续租或者继续使用（出租人不反对）的默示续租，都将使租赁关系继续下去。
2.续租合同相对于原租赁合同具有一定的独立性。续租合同因明示或者默示产生，具有相对独立于原租赁合同的特性。因另行约定产生时，当事人已经达成了新的意思表示，和原租赁合同的区分是明显的。因默示产生的续租关系，对其与原租赁合同的关系，存在三种认识：一是新签订合同说，相当于双方当事人重新签订了一个非书面形式的合同；二是期限变更说，双方延长了原合同的期限，继续履行原租赁合同；三是债务更新说，这种不定期租赁合同的成立，就是租赁合同的法定更新。三种观点下，都不能认为原租赁合同完全包含了续租合同，因此，续租合同具有一定的独立性。
3.续租合同具备物权化特征。租赁权具有物权特征，比如租赁权的继续性，可以延长租赁期限并限制出租人的解约权。延长租赁期限主要就是指默示达成不定期租赁合同；限定解约权主要是需给予合理准备期限。续租合同一直是租赁合同法律适用的难点，一方面涉及出租人的财产自由处分权利，另一方面涉及承租人的租赁利益保护。两者的矛盾，通过优先承租权予以平衡。优先承租权使现有承租人可以在同等条件下优先取得租赁物的使用权利，从理解上倾向于认为该权利为强制缔约请求权而非形成权或物权性权利。民法典第七百三十四条第二款对优先承租权制度予以法定化，从更好保护承租人权利的角度看，优先承租权宜界定为附条件形成权。该权利的设置系为维护租赁市场的稳定，更加倾向于保护承租人的权益。在租赁合同履行期限届满后，出租人继续使用租赁物形成续租合同，正是租赁权利物权化的体现。
二、续租合同的成立时间判断
1.经协商成立续租合同时间点的认定。合同的订立有种种程序，然不管采取何种程序，其内容必须一致，才能成立合同。内容一致，按合同的本质要求，则是相互意思表示一致，简称为合意。意思表示一致时，合同则成立。传统理论认为，合同成立是当事人意思表示一致的状态，属于事实判断的范畴。续租意思表示达成，既可能是通过直接对话，也可能通过非直接对话。对话人间直接表达意思、沟通意见，于相对人了解意思表示时，发生效力；非直接对话而为的意思表示，由于须经传达媒介始能沟通意见，其意思表示何时发生效力有表示主义、发信主义、达到主义、了解主义四种司法例。民法典第四百七十九条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示”，可见，对于合同的成立，我国立法例采用的是到达主义。当事人经协商达成续租合同的，合同经续租要约—承诺而成立，承诺达到之时，为续租合同成立之时。
2.默示方式成立续租合同时间点的认定。租赁合同到期后，无论基于租赁还是所有权，承租人都负有及时返还租赁物的义务，不及时返还租赁物的，应当负违约责任。但是，如果承租人继续使用租赁物，而出租人又不表示反对的，此时当事人通过协商的方式达成续租协议，系通过实际履行以及对该履行的默认达成续租。此类续租合同除租赁期限由原来的确定期限变更为不确定期限之外，原租赁合同的其他条款保持不变，构成新的租赁合同的内容。承租人对租赁物的使用方式不得超出原来约定的方法，或者在没有约定时需符合租赁的性质。默示方式达成租赁合同的，成立时间应当在原租赁合同期满，承租人继续使用租赁物，出租人不予反对之时。
三、临近租赁期的续租磋商能否成立续租
磋商通常情况下在法律上没有约束力，但是磋商确是合同成立的必经阶段。如果考虑部分合同成立过程中还存在预约，就可以看到，从磋商到预约、从预约到合同成立，存在一种法律义务和法律责任从轻到重、依次递进的层次，正是此种层次才使得磋商与预约、预约与合同的区分有了较为清晰的界限。对于续租的磋商在一般情况下并没有法律意义，不过，临近租赁期磋商续租时，不能以此论之。
1.临近租赁期的续租磋商具有法律意义。因租赁合同具有的物权属性，租赁期届满，承租人享有优先承租权，临近届满时，承租人是否行使优先承租权，具有重要法律意义：行使时，将排除同等条件下的第三人承租；不行使时，出租人得自由与第三人签订租赁合同。同时，租赁期届满，出租人不反对承租人继续使用租赁物，承租人可依法续租；反对的，租赁关系结束。租赁合同的物权化属性，使租赁期临近的续租磋商，并非单纯的缔约协商，而会产生实实在在的法律效果。在合同无约定的情况下，一般可以按照合理期限原则（结合租期长短可在1至3个月内）确定是否临近租赁期。
2.临近租赁期的续租磋商非预约性质。磋商具有法律意义的情况下，一般构成预约合同。预约是合同磋商阶段的一种特殊的缔约形态，主要目的在于固定交易机会，约束当事人达成最终交易，故具有暂时性、阶段性的特征，并以缔结本约为自身使命。因续租合同的内容本身具备明确具体的特征，那么临近租赁期的续租磋商，要么不达成续租合同，要么达成续租合同，除非当事人明确为预约性质，否则不存在预约合同成立空间。当事人磋商不续租的，租赁期满，租赁合同终止。
3.磋商但未签署续租合同的法律效果。磋商后签署续租合同，当事人的权利义务按照续租合同确定。如果约定签署续租合同而未签署，基于“预约有疑问时则透过其高度确定性可认其为本约，以符合预约之例外性格”，由于合同必备之点已经构成，另行签订合同既不构成预约也不影响续租合同成立。只是由于续租合同没有签订文本，当事人之间续租合同应当视为不定期租赁合同，任何一方虽可解除合同，但必须承担合理时间提前通知的义务，否则，应当承担违约责任。
周寓先；郑帅
四川省成都市中级人民法院
